Chcete prodat byt, který pronajímáte? Přečtěte si, jak takovou situaci řešit a na co si dát pozor. Také se dozvíte, jak je to s věcným břemenem služebnosti nebo předkupním právem nájemníků.
Svůj byt můžete prodat i v době trvání nájemního vztahu. Přestože to není vaše povinnost, své rozhodnutí nájemníkům včas sdělte a domluvte s nimi postup. Určitě je lepší, když se o prodeji dozví dřív, než přivedete prvního zájemce na prohlídku.
Také se může stát, že budou chtít byt odkoupit. Pokud se domluvíte na ceně, ušetříte si starosti s hledáním kupce.
Nájemník většinou snižuje tržní hodnotu nemovitosti o několik procent. O kolik přesně, to závisí na několika faktorech:
Někteří zájemci nekupují byt pro vlastní bydlení, ale jako investiční nemovitost. Plánují ho pronajímat, aby si zajistili stálý příjem. Z něj mohou například platit hypotéku.
Nájemník většinou není překážkou, ale dokonce předností. Zvlášť pokud víte, že se chová k bytu a jeho vybavení zodpovědně a nájemné hradí včas. Nový majitel pak nemusí nikoho shánět a podstupovat riziko, zda bude vše v pořádku. Byt tak jednoduše prodáte i s nájemníkem.
Kontaktujte nás, o všechno se postaráme. Veškerý právní a realitní servis máte zdarma.
V případě, že kupec požaduje prázdnou nemovitost, je potřeba nájem ukončit. Dle zákona totiž platí, že při změně vlastníka nemovitosti se všechna práva a povinnosti spojené s nájmem automaticky převádějí na nového majitele. To znamená, že nájemní smlouva zůstává v platnosti s původně dohodnutými podmínkami, pouze dojde ke změně pronajímatele. Rozlišují se dvě situace.
Jestli máte s nájemníkem uzavřenou smlouvu na dobu určitou, je nutné respektovat tento termín. Případně se můžete zkusit domluvit, jestli by vám byt neuvolnil dřív.
U smlouvy na dobu neurčitou je situace složitější. Pro ukončení nájmu tak musíte mít relevantní důvod. Tyto důvody specifikuje § 2288 občanského zákoníku. Patří mezi ně například neplacení nájemného po dobu aspoň 3 měsíců, závažné poškození bytu nebo domu, plánovaná demolice domu nebo když byt potřebujete k užívání pro sebe či svého příbuzného.
Pokud splňujete jeden ze zákonem stanovených důvodů, máte právo vypovědět nájemní smlouvu v 3měsíční výpovědní době. Výpověď má své náležitosti. Musíte ji podat písemně, uvést její důvod a také poučení o možnosti podat k soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Nájemce ho může podat do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi.
Pokud důvod neuvedete, je výpověď neplatná a to i v případě, že nájemce návrh na přezkoumání nepodá. Prodej bytu není důvodem pro ukončení nájmu. Můžete se s nájemníkem pokusit o dohodu. Pokud na ni nepřistoupí, nezbývá vám nic jiného, než sehnat kupce, který by byt koupil i s nájemníkem nebo nemovitost nabídnout do výkupu.
Přednostní prodej bytu nájemníkům byl zrušený už v roce 2014. Předkupní právo pak bylo od 1. července 2020 opět omezeno. Týká se především spoluvlastníků nemovitosti a platí jen tehdy, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti ovlivnit.
Jde například o dědictví nemovitosti, ale platí jen 6 měsíců. Pokud byt vlastníte pouze vy, nemáte v tomto směru žádné povinnosti, a to ani k nájemníkům.
Jedinou výjimku tvoří situace, kdy budovu rozdělíte na více bytových jednotek. Novou bytovou jednotku musíte nabídnout k prodeji nejdříve nájemníkům, kteří v ní bydlí.
Občanský zákoník, § 1187
„Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti."
Pro úplnost doplníme, jak je to v případě služebnosti bytu, známé pod pojmem věcné břemeno dožití. Služebnost bytu se vztahuje k nemovitosti, ne k majiteli, tím pádem změnou vlastnictví nezaniká.
Platí i v případě, že není zapsána ve veřejném seznamu (v katastru nemovitostí), ale byla sjednána obligačně, to znamená domluvou. Takový byt je pak obtížné prodat a často pomůže až specializovaná služba výkup nemovitosti s nájemníkem.
Příklad
Pokud vám babička darovala byt a v darovací smlouvě si nechala zřídit osobní služebnost, má právo byt doživotně užívat. Toto právo zaniká až s jejím úmrtím.
Nájemníci si mohou ve vaší nemovitosti zřídit trvalý pobyt i bez vašeho souhlasu. Dokonce jim ho nemůžete zakázat ani v nájemní smlouvě.
K přihlášení potřebují nájemní smlouvu, kterou prokazují své oprávnění k užívání bytu, a občanský průkaz. Na obecním úřadě nebo úřadu městské části/obvodu pak vyplní přihlašovací lístek k trvalému pobytu a uhradí správní poplatek.
Ale nemusíte mít obavy, z trvalého bydliště jim nevyplývají žádná práva ani povinnosti. Slouží jen pro administrativní účely. Informaci o případném trvalém pobytu nájemníků zjistíte na obecním nebo městském úřadě, kde můžete požádat o jeho zrušení.
V případě prodeje družstevního bytu je situace odlišná, protože se zde jedná o jinou formu vlastnictví. Družstevní byt vlastní bytové družstvo. Člen bytového družstva má pouze užívací právo k bytu, nikoli přímé vlastnictví nemovitosti. Když nájemník (člen družstva) podnajímá byt někomu dalšímu (podnájemník), jedná se o podnájem. Na rodzíl od nájemní smlouvy je podnájemní smlouva mnohem volnější a může být vypovězena i bez udání důvodů.
Existence podnájemní smlouvy je také vždy vázaná na nájemní smlouvu a musí s ní být v souladu. Dojde-li k ukončení nájemní smlouvy, zaniká i smlouva podnájemní. Pokud tedy člen bytového družstva prodá svůj družstevní podíl někomu jinému (dojde k převodu podílu na jinou osobu), dochází k zániku jak nájemní smlouvy, tak smlouvy podnájemní. Odpadají tu tedy problémy s ukončením podnájmu.
„Podnájem končí společně s nájmem. Končí-li nájem, sdělí to nájemce podnájemci s uvedením rozhodných skutečností; jimi jsou zejména den skončení nájmu a popřípadě i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu.“
Zdá se vám celý proces náročný a složitý? Potřebujete peníze rychle a nechcete čekat, až vyprší nájemní smlouva? Kontaktujte nás, najdeme pro vás to nejlepší řešení.
Nemovitosti a věcná břemena
Můžete využít služeb realitních kanceláří, které se specializují na výkup nemovitostí a jejich prodej prostřednictvím dražby. Za svůj byt, dům nebo pozemek tak zpravidla získáte nejlepší možnou cenu.